Шейнин Л.Б.
Недвижимость: пробелы и несоответствия в правовом регулировании
...Наиболее
ценными землями страны считаются земли городов и других поселений. Но у этих
земель далеко не всегда есть полноценные хозяева. Выше упоминалось о
полубесхозяйном состоянии многих дворовых территорий при многоэтажных домах. Но
в собственности местных властей пребывает еще целый набор нераспределенных,
частично неудобных, земель, которые не приносят им никаких доходов, а потому не
пользуются достаточным вниманием. Исторически они носили название городских
угодий (это последнее слово дает основание думать, что такие пространства
считались годными для сдачи в аренду и получения дохода). Сюда относятся
неблагоустроенные овраги, выработанные карьеры, заброшенные водоемы,
разрушенные постройки с их окружением. Некоторые участки используются жителями
под огороды. Обычно эти пространства рассматриваются как резерв города, поселка
для его развития. Но хозяйственных организаций, представляющих местную власть,
на этих угодьях обычно нет. Это переводит их в разряд полубесхозяйных,
способствует их замусориванию и всякому иному осквернению. Они могут
представлять опасность для животных, а иногда и для людей; там может
накапливаться горючий материал. Отсутствие на этих пространствах ответственной
за них хозяйственной организации не идет на пользу делу.
Разумеется,
такая организация нужна не только для того, чтобы она могла зафиксировать свое
право владения (заведования) в порядке ГР. Гораздо важнее ее реальные
хозяйственные мероприятия, которые она могла бы проводить на подведомственных
ей площадях, начиная, например, с прокладки пешеходных путей и проезжих дорог.
Но ГР была бы тоже не лишней процедурой. Она способствовала бы налаживанию
земельной (и водной) дисциплины местных жителей и организаций, вторгающихся в
городские угодья, смягчила бы то неупорядоченное их использование, которое
нередко наблюдается в настоящее время.
В стране не
должно быть нераспределенных земель и по возможности - внутренних вод. Если
какие-то пространства интенсивно не используются, остаются в резерве, то должны
быть публичные организации, которые заведовали бы ими. Эти организации должны
быть ответственными за состояние подведомственных им пространств, за
прекращение их стихийного использования и перевода его в цивилизованные рамки.
Отсутствие таких организаций грозит деградацией "ничейных"
пространств, а также нежелательно в свете возможной утраты публичной
собственности. Статья 234 ГК РФ установила для физических и юридических лиц
возможность завладеть (при определенных условиях) "ничейным"
недвижимым имуществом по давности. Такое завладение значительно облегчается,
если у каких-то пространств нет отвечающих за них публичных хозяйственных
организаций. Полубесхозяйное состояние некоторых публичных земель и вод может
привести к тому, что они "уйдут" в частные руки <1>.
--------------------------------
<1>
Историческим примером может служить нынешнее Садовое кольцо в Москве,
проложенное на месте, где когда-то существовали дерево- земляные укрепления,
опоясывавшие древнюю столицу. В конце XVIII века земляные валы начали срывать,
а рвы засыпать; полностью их уничтожили после пожара Москвы 1812 г. Чтобы земля
не пустовала, власти приказали владельцам прилежащих домов засадить деревьями
образовавшееся пространство, оставив посредине проезд. Но когда проезд
потребовалось расширить, то оказалось, что земля под посадками перешла по
давности в частную собственность, и городу пришлось ее выкупать у частных
владельцев. (См.: Сытин В.П. История планировки и застройки Москвы. Материалы и
исследования. Т. 2. 1954.)
Режим
"неясной ответственности" нередко возникает при временной передаче
земли и других природных богатств в руки пользователей. Например, если лесной
массив передан лесозаготовительной организации под вырубку, то на нее
накладываются такие важные обязанности, как полная выборка лесосечного фонда,
удаление порубочных остатков (противопожарная профилактика), сохранение
определенного количества подроста. Лесной охране полагается составлять акт
передачи лесосеки лесозаготовителю, а после окончания работ - акт ее приемки.
Вместе с тем "по традиции" практически не регулируются вопросы,
касающиеся безопасности туристов и отдыхающих, сохранения нелесной
растительности и дикой фауны, сбережения водоемов, бережного обращения с лесной
почвой, с лесными дорогами и сооружениями на них.
Для усиления
ответственности лесозаготовителей, по-видимому, нет надобности в ГР их в качестве
временных хозяев отведенного им леса; для этого достаточно и надлежащих
ведомственных (лесохозяйственных) процедур учета и отчетности. Однако
применяемые меры контроля должны отвечать требованиям не только XIX века, когда
в России господствовали "лесистость и пространственность" (как
выразился в свое время известный писатель М.Е. Салтыков-Щедрин, он же тогдашний
вятский вице-губернатор), но и современным условиям <1>.
--------------------------------
<1> К
сожалению, частое реформирование лесного хозяйства России, которое происходит в
последние годы, не всегда способствует его улучшению.
Уместно
заметить, что в XIX веке дисциплину лесозаготовителей в ряде случаев умели
поддерживать и без ГР. Частные владельцы лесов нередко продавали
лесопромышленникам лес на корню вместе с землей. По окончании работ бывший
лесовладелец обычно покупал вырубку обратно. Но если лесопромышленник не
оставлял на ней подроста, портил землю и дороги, то цена выкупа падала и
лесопромышленник наказывался рублем за хищническое обращение с отведенной ему
лесосекой.
Сказанное о
лесе в известной мере относится к добыче полезных ископаемых. Горнодобывающие
предприятия обычно позиционируют себя в качестве землепользователей. По закону
после окончания добычных работ они должны привести горные выработки в
безопасное состояние и рекультивировать поверхность земли. Однако выполнение
обеих этих обязанностей не всегда документируется надлежащим образом. Это не
способствует дисциплине горнодобывающих предприятий, покидающих выработанные
ими месторождения полезных ископаемых.
Например,
после окончания добычи торфа торфопредприятием оно обязано провести
рекультивацию отведенного ему земельного участка. Рекультивация должна
предусматривать противопожарные мероприятия, включая создание водоемов. Но на
практике это делается далеко не всегда; в результате возникают торфяные пожары,
угрожающие и лесам, и населенным пунктам (от торфяных пожаров в восточных
районах Московской области систематически ухудшается качество воздуха не только
в этих районах, но и в западных частях области, включая Москву).
Делу мог бы
помочь ведомственный учет рекультивации выработанных торфяников (такой учет
подразумевает процедуру сдачи-приемки выработанных торфяников), но он налажен
неудовлетворительно. Этому есть организационная причина. Добыча торфа
производится из болот так называемого торфяного фонда, которым ведали
геологические органы РСФСР. (В настоящее время принадлежность земель торфяного
фонда остается неясной.) Но эти органы ведали только торфом. Они не были носителями
комплексных прав и обязанностей (а следовательно, и ответственности) в
отношении пространств торфяного фонда. В результате выработанные торфяники
нередко оказывались заброшенными, ненужными землями <1>.
--------------------------------
<1>
См.: Жариков Ю.Г. Актуальные правовые вопросы использования земель
государственного торфяного фонда. Ученые записки. Вып. 2. М.: ВНИИ советского
законодательства, 1964.
Такое
положение мстит само за себя. Оно лишний раз указывает на необходимость
создания такого положения, при котором каждый клочок публичной земли имел бы
своего, публичного же хозяина в лице компетентного государственного или
муниципального органа.
Публичная и
частноправовая составляющая
государственной
регистрации
Государственным
органам управления необходимо иметь сведения об объектах недвижимости и об их
владельцах не ради любопытства или самоутверждения, а для производства
правильных технических и экономических расчетов, а также юридически значимых
действий, которые бывает необходимо выполнять в процессе планировки и
перепланировки местности. Эта информация необходима им также для правильной
привязки прав и обязанностей конкретных лиц к определенным объектам
недвижимости. Без такой привязки невозможно, например, взимание земельного
налога, падающего на многих титульных владельцев земли. Отсюда требование
Закона о ГР прав на объекты недвижимости (а "попутно" и самой
недвижимости). Государственная власть заинтересована также в сокращении споров
и конфликтов из-за объектов недвижимости, возникающих на почве недостаточной
определенности прав на эти объекты.
Но ГР в не
меньшей мере нужна собственникам недвижимости для защиты их интересов, а равно
для защиты законных интересов их контрагентов - участников сделок с объектами
недвижимости. Так, если собственник земли продал ее и оформил продажу путем ГР,
то он "чист" перед налоговыми органами. У него есть документ о том,
что он перестал быть собственником. Если же продажа земли оформлена только
"домашним способом", то налоговые органы не обязаны принимать во
внимание подобную сделку; они могут и не знать о ней. Свои требования об уплате
налога они должны будут предъявить тому лицу, которое числится собственником в
соответствии с их данными.
Государственная
регистрация недвижимости и прав на нее может сослужить полезную службу
приобретателю недвижимости. Например, покупая жилой дом и не обращаясь к ГР
своей сделки, покупатель рискует тем, что продавец продает дом, который на
самом деле ему не принадлежит. Покупатель дома может столкнуться с таким
фактом, что спустя какое-то время после покупки к нему явится третье лицо -
действительный собственник - и потребует от него покинуть дом. Возможен
вариант, при котором продавец является собственником дома, но получил ссуду в
банке под залог своего дома (ипотека), о чем не сообщил покупателю. В этом
случае покупатель рискует, что дом у него отберут за неплатеж долга, который
лежит на продавце. Между тем если бы покупка дома прошла процедуру ГР, то
покупателю было бы нетрудно обнаружить, что приобретаемый им дом является
предметом залога по чужому долгу.
Избегая
процедуры ГР, недобросовестный продавец при некоторых обстоятельствах способен
продать свой дом дважды разным лицам. Ведь пока дом находится в фактическом
обладании продавца, покупатели не будут знать друг о друге. Когда один из
покупателей въедет в купленный им дом, то может обнаружиться, что почти такое
же право на этот дом имеет и другой покупатель. Все такие нежелательные события
отпадают, если сделки с недвижимостью проходят ГР, которая обеспечивает "юридическую
чистоту" сделки. Она гарантирует добросовестному приобретателю, что
впереди у него не будет каких-либо неприятных неожиданностей <1>.
--------------------------------
<1> До
принятия Закона 1997 г. о государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним такую регистрацию в ряде случаев производили органы
нотариата. Нотариальное удостоверение определенных категорий сделок (например,
касающихся той же недвижимости) никто не отменял; упоминает о нем и ГК РФ. Однако
в каком соотношении находятся акты нотариуса и ГР - этот вопрос ни ГК РФ, ни
другой законодательный акт не отрегулировал. Об этой нестыковке в
законодательстве упоминает Концепция развития гражданского законодательства о
недвижимом имуществе (М., 2003. С. 51, 52).
Обладатель
земли или иной недвижимости, не зарегистрировавший своего права, будет
испытывать ограничения, если он захочет распорядиться ею. Так, ему откажут в
разрешении на постройку дома, поскольку непроверенным остается то
обстоятельство, действительно ли ему принадлежит участок земли, на котором он
планирует постройку. По аналогичной причине он не сумеет должным образом
оформить продажу недвижимости или иную сделку с ней. Правда, не исключено, что
он найдет покупателя, который согласится на сделку. Но тогда у покупателя будет
риск того, что ему придется отвечать за такие действия своего предшественника,
о которых он мог ничего не знать.
Собственник
участка земли, если его право не прошло ГР, скорее может лишиться своей земли
(по сравнению с лицом, чье право было должным образом зафиксировано), если на
этот участок предъявит претензию сосед, достаточно давно владеющий им в
бездоговорном порядке (ст. 234 ГК РФ). Во всех приведенных случаях право
владельца, собственника на предмет недвижимости, если это право не прошло ГР,
не отменяется, но оно оказывается официально недостаточно признанным, а потому
недостаточно защищенным. Таким образом, практическая важность ГР не подлежит
сомнению, однако ее нельзя гипертрофировать. Между тем стремление к последнему
- далеко не редкость.
Выдающуюся
роль ГР в закреплении права на недвижимость некоторые юристы выражают такими
словами: "До момента... регистрации вновь созданная недвижимая вещь
юридически не существует" <1>. Это утверждение перекликается со ст.
219 ГК РФ, которая устанавливает момент возникновения права на вновь
создаваемое недвижимое имущество. Данная статья утверждает, что если предмет,
представляющий такое имущество, подлежит по закону ГР, то право на этот предмет
возникает с момента регистрации <2>. Норма ст. 219 является как бы
общепринятой; она следует за некоторыми аналогичными нормами ГК РФ, а равно за
нормами, принятыми в других, в том числе более ранних по времени, правовых
актах. Неудивительно, что некоторые регистрационные палаты исходят из того
представления, что если у владельца недвижимого имущества нет свидетельства о
ГР (или заменяющего его документа), то у него нет и права на это имущество.
--------------------------------
<1>
Суханов Е. Приобретение и прекращение права собственности // Хозяйство и право.
1998. N 6. С. 4, 5.
<2> В
самом общем виде та же норма закреплена в ч. 2 ст. 8 ГК РФ: "Права на
имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента
регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом".
В Москве
регистрационная палата, выдавая документы на землю заинтересованным лицам,
рассматривала выполняемый ею акт ГР как предоставление земли. На этом основании
она не признавала прежних прав заявителя на землю; при этом она могла
существенно ущемить его законные интересы. Поскольку в городе установлен предел
землевладения на праве постоянного пользования (в размере 0,06 га на каждое
частное домовладение), регистрационная палата соглашалась фиксировать право
заявителя только на эту площадь, даже если бы фактически ему принадлежал
участок, больший по размеру. Имеющийся у заявителя излишек она предлагала ему
взять в аренду, что для города было более выгодно, чем закрепление земли в
постоянное пользование. (Частной собственности на землю в Москве практически не
существует.)
Показательно,
что позицию Московской регистрационной палаты не поддержал Верховный Суд
России. Рассматривая дело Близинской, он предложил этой палате учитывать на
праве постоянного пользования всю земельную площадь, которой Близинская законно
владела до обращения за ГР <1>. Нужно учитывать, что ГР только
подтверждает право лица. Нельзя признавать правильными акты некоторых
муниципальных образований, которые объявляют те или иные земельные участки или
иную недвижимость бесхозяйными только на том основании, что их владельцы не
прошли ГР своих прав.
--------------------------------
<1>
Российская газета. 2001. 25 декабря.
Надо
признать, что ст. 219 ГК РФ явно преувеличивает значение ГР. Она ставит важную
юридическую процедуру - ГР выше, чем действительное положение вещей.
Действительно, само название Федерального закона "О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" говорит о том,
что право должно было существовать еще до того момента, когда заинтересованное
лицо обратилось за его ГР. Если права не было до ГР, то обращаться за ГР в
общем случае бесполезно. Отсюда вытекает важный вывод: ГР не создает права, она
лишь подтверждает и подкрепляет его <1>.
--------------------------------
<1>
Журнал российского права. 2004. N 10. С. 55 - 61.
В России
многие хозяйствующие субъекты признают право лица на недвижимость, например на
жилой дом, невзирая на то обстоятельство, прошел этот дом ГР или нет. Например,
страховые компании страхуют дачные и другие жилые дома, не особенно задаваясь
вопросом о том, имеет владелец дома удостоверение о государственной регистрации
своей недвижимости или нет. Если дом сгорит, то страховое возмещение обычно
выдается погорельцу также без особой проверки указанного обстоятельства.
Статья 219
ГК РФ регулирует право собственности в отношении вновь создаваемого недвижимого
имущества. Понятия "вновь создаваемого" она не уточняет, хотя его
нельзя признать очевидным. Ясно только одно, что речь идет о недвижимости,
которая по смыслу ст. 219 должна пройти ГР, прежде чем у владельца возникнет на
нее право собственности <1>. Но сама эта недвижимость могла появиться и
год, и два, и много лет назад. Если строго следовать ст. 219, то приходится
допустить, что недвижимость, не прошедшая ГР, является юридически бесхозяйной,
ибо ни у кого нет на нее права, во всяком случае, права собственности. Между
тем в России имеются миллионы частных строений, не прошедших ГР, но отсюда
вовсе не следует, что у них нет законных хозяев.
--------------------------------
<1>
Статья 219 ГК РФ говорит о зданиях, сооружениях и "другом недвижимом
имуществе". По-видимому, в это число должны войти также неоконченные и
(или) законсервированные стройки, но не должны войти здания, сооружения и
капитальные устройства, признанные в установленном порядке аварийными или (по
каким-то причинам) непригодными к использованию и подлежащими сносу. Что
считать неоконченной стройкой - это вопрос, который (как упоминалось) требует
отдельной разработки.
Для
иллюстрации сказанного можно обратиться к двум статьям ГК РФ. Статья 305
предоставляет юридическую защиту как собственнику вещи, так и всякому иному
(титульному) ее владельцу от любых посягательств со стороны. Статья 14
допускает самозащиту гражданских прав. На практике этими правами пользуются
практически все владельцы недвижимости независимо от того, прошла или не прошла
их недвижимость ГР. Между тем, согласно ст. 219 ГК РФ, если недвижимость не
прошла ГР, то ее первичный владелец или приобретатель не имеет права
собственности и вообще какого-либо "видимого" права на нее. Если
строго следовать правилу ст. 219, то все такие лица бесправны. Понятно, что
такая позиция не отвечала бы действительности <1>.
--------------------------------
<1>
Высший Арбитражный Суд (ВАС) РФ разбирал дело, в котором продавец
последовательно продал одно и то же недостроенное строение двум разным
покупателям. При этом продавец воспользовался тем обстоятельством, что первый
покупатель не сумел официально зарегистрировать свою покупку. (ВАС нашел, что
регистрационный орган действовал в этом случае неправильно.) Несмотря на
отсутствие государственной регистрации, ВАС посчитал, что договор купли-продажи
в отношении первого покупателя состоялся. На этом основании он вынес решение,
что спорное имущество "было обременено правами" первого покупателя, а
потому продавец "потерял право распоряжаться им любым образом". См.:
Гражданский кодекс Российской Федерации с постатейным приложением материалов
судебной практики. М., 2001. С. 315, 316. Позиция ВАС является взвешенной. Она
выражается двумя его тезисами: (1) "отсутствие ГР перехода права
собственности на недвижимость не является основанием для признания
недействительным договора продажи недвижимости"; (2) "до ГР перехода
к покупателю права собственности на объект недвижимости он не вправе совершать
сделки по его отчуждению" (Там же. С. 319, 320, 632, 633).
Статья 219
входит в явное противоречие с реальностью, поэтому возникает необходимость
пересмотреть записанную в ней норму, согласно которой право собственности на
недвижимость возникает у ее законного фактического владельца только после ГР.
Как было показано выше, ГР предназначена для уже существующего права. Если
этого права нет, то в общем случае оно не может появиться в ходе ГР объекта.
Государственный орган, проводящий регистрацию, не "жалует" это право
заявителю, а лишь подтверждает его.
Как
упоминалось, обладатель земли или иной недвижимости, не зарегистрировавший
своего права, будет испытывать ограничения, если он захочет распорядиться ею.
Но право владельца, собственника на объект недвижимости, если оно не прошло ГР,
при этом не отменяется; это право существует независимо от ГР.
Два
направления государственной регистрации сделок
с
недвижимостью: охрана прав контрагентов;
охрана прав
третьих лиц
Государственная
регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним задумана не для
самоутверждения государственной власти, а для того, чтобы предоставить в ее
распоряжение важный рычаг управления. Точно так же в гражданско-правовой
области ГР нужна не для того, чтобы ущемить права фактического владельца
недвижимости, а для того, чтобы защищать законные интересы его и его договорных
партнеров.
Если
исходить из гражданско-правового значения ГР сделок с недвижимостью, то
следовало бы различать два рода возникающих (или могущих возникнуть) по этому
поводу отношений: договорные и околодоговорные. Отношения первого рода
возникают между владельцем недвижимости и его (единичным) договорным партнером,
которому недвижимость должна быть передана на том или ином праве. Отношения же
второго рода могут возникнуть, если имеются лица (два и более), которые имеют
основание претендовать на ту же самую недвижимость, но которые не связаны
договором ни друг с другом, ни со сторонами сделки. Оба рода отношений
заслуживают более подробного рассмотрения.
1.
Государственная регистрация не должна играть существенной роли, если спор
возникает только между владельцем недвижимости и его (единичным) договорным
партнером. Это видно из следующих условных примеров.
Предположим,
что продается дом, право на который не прошло ГР (соответственно его продажа
тоже не прошла ГР). Предположим, что продавец передал его покупателю с вынутыми
рамами и снятыми дверями. Покупатель вселяется в дом, восстанавливает его и
требует от продавца компенсировать свои затраты. Дело идет в суд. Свой иск
покупатель основывает на нормах ГК РФ, которые утверждают, что принадлежности
следуют судьбе главной вещи (как это записано в ст. 135). Но если бы спор
решался по правилам не ст. 135, а ст. 219 и ч. 3 ст. 433 ГК РФ, то в иске
следовало бы отказать. Согласно ст. 219, поскольку дом не прошел ГР, у продавца
- его прежнего владельца нет права собственности на него. А если у него нет
права собственности, то он не мог его и продать. Кроме того, сделка не прошла
ГР. Согласно ч. 3 ст. 433 если договор, подлежащий ГР, ее не прошел, то он не
считается заключенным.
Часть 3 ст.
433 имеет поддержку в ч. 2 ст. 223 ГК РФ, которая утверждает, что если
отчуждаемое имущества подлежит ГР, то право собственности у приобретателя
возникает только с момента ГР, "если иное не предусмотрено законом".
По всем этим основаниям договор вопреки хозяйственной реальности оказывается
недействительным. Никакого права на дом у покупателя нет. Следовательно,
претензия покупателя к продавцу, что тот продал ему дом без окон и без дверей,
не подлежит удовлетворению.
Возможен
близкий по смыслу вариант с повторением того условия, что и сам дом, и сделка
по его купле-продаже не прошли ГР. Пусть покупатель дома, заняв купленный им
дом, внес продавцу только половину договорной стоимости дома, а половину
обязался выплатить спустя некоторое время. Предположим, своего обязательства он
не выполнил. Спрашивается: есть ли у продавца право обратиться в суд и
требовать от покупателя, чтобы тот выплатил ему, продавцу, вторую половину
договорной суммы? С первого взгляда вопрос кажется странным.
Естественным
представляется ответ, что претензия продавца должна быть удовлетворена. Но этот
ответ выглядит бесспорным только при том условии, что суд, который будет
рассматривать отношения спорящих сторон, не обратит внимания ни на ст. 219, ни
на ч. 3 ст. 433, ни на ч. 2 ст. 223 ГК РФ. Если же следовать букве и духу этих
статей, то сделку следует признать недействительной (ибо дом продало лицо, не
имеющее на него права, и, помимо того, сам договор о продаже нельзя признавать
заключенным по формальным основаниям). Следовательно, все расчеты по договору
надо отменить, покупателя из дома выселить, а продавца (видимо) вселить в этот
дом заново. Такой результат выглядит абсурдом, тем не менее он логически
вытекает из названных статей ГК РФ.
Еще один
"вариант абсурда" предстает в случае, когда право продавца на дом
прошло ГР, а сделка по купле-продаже дома не прошла ГР. Предположим, покупатель
въехал в купленный им дом, прожил в нем какое-то количество лет, после чего дом
сгорел от случайной причины. Если опираться на ч. 3 ст. 433 ГК РФ, то надо
прийти к выводу, что никакого договора купли-продажи дома заключено не было.
Согласно ч. 2 ст. 223 ГК РФ право собственности на покупателя не переходило.
Собственником дома продолжает оставаться продавец, он и должен нести убытки от
того факта, что его дом сгорел. Но поскольку покупатель уплатил цену дома, то
продавец оказывается в положении неосновательного обогатившегося лица (ст. 1102
ГК РФ). Следовательно, он должен вернуть покупателю уплаченную тем сумму, а
самому удовлетвориться своим правом собственности на оставшееся пепелище.
2. Если на
один и тот же объект недвижимости претендует два и более лица, не связанных
договорными отношениями, то предпочтение следует отдавать тому, чье право
получило ГР. Например, если арендатор ухитрился продать арендованную им землю
третьему лицу так, что сделка не прошла ГР (следовательно, покупатель не смог
заметить обмана), то такая продажа окажется недействительной, как только свои
права предъявит собственник земли. Поскольку собственник обладает
свидетельством о своем праве (которое он получил при ГР своей земли) либо иным
доказательством своего права, а у покупателя земли такого документа нет,
последнему придется уступить спорную землю ее законному хозяину <1>. Ему
останется только право на иск против недобросовестного продавца земли с
требованием вернуть уплаченные тому деньги. В правильном решении подобного
конфликта решающая роль может принадлежать институту ГР, ибо составленные в
процессе ГР документы на имя действительного собственника земли помогают
восстановить справедливость.
--------------------------------
<1> В
этой связи нельзя приветствовать редакцию ст. 22 (ч. 6) Земельного кодекса РФ,
согласно которой арендатор земли при обычных условиях вправе сдать землю в
субаренду третьему лицу без согласия собственника, лишь уведомив его о
произошедшем. Тем самым закон облегчает действия недобросовестного арендатора,
который получает возможность прикрыть фактическую продажу арендованной им
земли, уведомив собственника о заключении им договора о якобы сдаче земли в
субаренду. Независимо от этого соображения редакция названной статьи прямо
вступает в противоречие с ч. 2 ст. 615 ГК РФ, которая устанавливает, что арендатор
сдает предмет аренды в субаренду с согласия арендодателя. См.: Шейнин Л.Б.
Ненужное противостояние (Земельный кодекс РФ против Гражданского кодекса РФ) //
Труд и социальные отношения. 2002. N 1. С. 70 - 72.
В литературе
отмечалось неодинаковое юридическое значение ГР для отношений двух родов: (1)
между покупателем и продавцом; (2) между ними и третьими лицами или третьих лиц
между собой. Для отношений первого рода "договор продажи недвижимости...
вступает в силу с момента его подписания". В отношениях же второго рода
указанный договор имеет юридическое значение только после его ГР (иными
словами, до момента ГР третьи лица вправе его игнорировать) <1>.
--------------------------------
<1>
Научно-практический комментарий к части первой Гражданского кодекса Российской
Федерации (для предпринимателей). М., 1999. С. 568.
Из всего
сказанного выше следует, что по крайней мере три упомянутые статьи ГК РФ в их
нынешнем виде являются дефектными (излишне абсолютизированными). Это относится
к ст. 219, ч. 3 ст. 433, а также к ч. 2 ст. 223 ГК РФ. Все эти статьи носят
общий характер. Однако не лучше обстоит дело и с некоторыми другими статьями ГК
РФ, которые требует ГР определенного вида сделки под страхом тотального ее
непризнания. Примером может служить ст. 1017 ГК РФ о форме договора
доверительного управления (чужим) имуществом. Согласно этой статье договор
доверительного управления должен быть заключен в письменной форме и пройти ГР.
Несоблюдение какого-либо из этих требований влечет недействительность договора.
Жесткость
санкции ст. 1017 вызвана тем обстоятельством, что участникам рынка необходимо
знать, с кем они имеют дело: с самостоятельным предпринимателем или с лицом,
управляющим чужим имуществом. Ведь от этого зависит степень доверия, которое
они могут оказать такому лицу. Разумеется, доверительный управляющий должен сам
сообщать своим контрагентам, в качестве кого он вступает в ту или иную сделку.
Если он действует в качестве доверительного управляющего чужим имуществом, то в
документах, требующих его подписи, он должен ставить пометку "Д.У."
(ч. 3 ст. 1012 ГК РФ). У его контрагентов существует и дополнительный способ
для независимой проверки. Им доступна запись в реестрах регистрационной палаты
о заключении данным лицом договора доверительного управления (чужим) имуществом
с собственником этого имущества.
Предположим,
договор о доверительном управлении (чужим) имуществом не прошел ГР, а сам
доверительный управляющий не проинформировал своих контрагентов относительно
того, в качестве кого он вступает с ними в деловые отношения. При таких
обстоятельствах недовольные контрагенты могут оспорить договоры, которые они
заключили с доверительным управляющим чужим имуществом, вплоть до признания
этих договоров недействительными.
Но означает
ли такой результат, что недействительным может (или должен быть) признан другой
договор - между собственником имущества - учредителем доверенного управления и
доверительным управляющим? Такой вывод был бы ошибочным. В самом деле,
допустим, что доверительный управляющий удачно управлял чужим имуществом и
получил немалую прибыль. Возникает вопрос: вправе ли он присвоить эту прибыль,
сославшись на то, что договора доверительного управления (чужим) имуществом не
существует или что этот договор недействителен. Ответ будет отрицательным.
Договор об учреждении доверительного управления, не прошедший ГР, можно
рассматривать как недействительный для третьих лиц. Но что касается договорных
отношений между учредителем доверительного управления и доверительным
управляющим, то их следовало бы признавать состоятельными независимо от того,
прошел их договор ГР или нет <1>. Тотальное неприятие договора об
учреждении доверительного управления имущества, если этот договор не прошел ГР
(ч. 3 ст. 1017 ГК РФ), нельзя признавать правильным.
--------------------------------
<1>
См.: Шейнин Л.Б. Отсутствие государственной регистрации: как оно влияет на
недействительность сделок с недвижимостью? // Юридический мир. 2005. N 11. С.
64, 65.
Приведенный
пример с доверительным управлением является показательным в том отношении, что
из него можно усмотреть основной замысел законодателя. Этот замысел заключается
в охране интересов третьих лиц. Именно их интересы диктуют отрицательное
отношение закона к сделкам, происходящим "за спиной" у публики. Такие
сделки признаются и должны признаваться недействительными в отношении третьих
лиц, которые не знали, не могли и не должны были о них узнать. Но законодатель
"перехлестывает", когда он признает подобные договоры
недействительными даже в тех случаях, когда они не затрагивают третьих лиц.
Если третьи лица не задеты, если сделка касается только двух партнеров, то нет
оснований признавать такую сделку недействительной и разрушать тем самым
договор только по тому признаку, что он не прошел ГР.
В ГК РФ
следовало бы внести три основных правила о сделках с незарегистрированной
недвижимостью. Звучать эти правила могут примерно так:
1)
"сделку с объектом недвижимости, подлежащую по закону государственной
регистрации, но не прошедшую ее, вправе оспорить третье лицо (имеющее основание
претендовать на тот же объект недвижимости) с целью признать сделку
недействительной. Срок исковой давности для оспаривания такой сделки начинает
течь с того момента, когда это лицо узнало или при нормальных обстоятельствах
должно было узнать об этой сделке";
2)
"стороны не могут отступить от заключенного ими договора, касающегося
недвижимости, только на том основании, что первоначальное право той стороны,
которая распорядилась этой недвижимостью, не прошло государственной регистрации";
3)
"сделка с объектом недвижимости, подлежащая по закону государственной
регистрации, но не прошедшая ее, обязывает обе стороны договора к выполнению
взаимно принятых ими на себя обязательств так же, как если бы они совершили
сделку, прошедшую государственную регистрацию". (Возможен вариант: три
последних слова заменить выражением: "не нуждающуюся по закону в
государственной регистрации".)
Шейнин Л.Б.
Недвижимость: пробелы и несоответствия в правовом регулировании. М.: Деловой
двор, 2011. 184 с.
(извлечение)
Комментариев нет:
Отправить комментарий